בחודש האחרון הפך הבורג’ ח’ליפה המחזיק בשיא העולמי של הבניין הגבוה ביותר, לנושא לשיחה בעולם העסקים, הביטוח והתיירות. הסיבה אינה קשורה מן הסתם רק לארכיטקטורה יוצאת הדופן של המגדל, אלא גם למתיחות הביטחונית באזור ולדיווחים על פגיעות במגדלים שונים בדובאי בעקבות התקיפות האיראניות. חלק מהמבנים שניזוקו קלות מרסיסים נמצאים באזורי גורדי השחקים של העיר, לא הרחק ממתחם הבורג’ ח’ליפה, וההתרחשות עוררה עניין מחודש בשאלה כיצד מבטחים את המבנה הגבוה בעולם ומה שוויו האמיתי. למרות מראית עין של רגיעה, גם השבוע יירטו מערכות ההגנה של האמירויות עשרות טילים ורחפנים. עדות לכך שהשקט בדובאי אינו היעדר איום, אלא תוצאה של שליטה מתמדת בו.
במרכז הסיפור עומד כמובן המגדל המתנשא לגובה 828 מטרים ונחשב לאחד הסמלים המזוהים ביותר עם דובאי. הבורג׳ מחזיק גם בכמה שיאים נוספים כמו מספר הקומות הגדול בעולם בבניין אחד, קומת התצפית הגבוהה ביותר והמעלית עם מסלול הנסיעה הארוך ביותר בבניין.
המגדל נפתח בשנת 2010 ונבנה על ידי חברת הנדל”ן האמירתית עמאר – Emaar Properties. עם 163 קומות מעל הקרקע הוא אינו רק בניין שובר שיאים אלא מתחם שלם הכולל דירות יוקרה, משרדים, קומות תצפית ומלון יוקרה ייחודי – הארמני ( Armani Hotel Dubai.) המלון, שנפתח יחד עם המגדל, הוא פרויקט אישי של מעצב האופנה ג׳ורג׳יו ארמני שהלך לעולמו לפני חודשים ספורים. האיקון האיטלקי היה מעורב באתגר המלונאי באופן יוצא דופן: הוא לא רק העניק את שמו למלון אלא עיצב באופן אישי את הקונספט, את החללים הציבוריים, את הריהוט ואת הסגנון הכולל. התוצאה היא מלון שמבטא את האסתטיקה המינימליסטית המזוהה עם ארמני. צבעים רגועים, קווים נקיים ושימוש בעץ כהה, אבן ובדים טבעיים. בארוע הפתיחה הנוצץ הכריז: ״זה לא עוד מלון, אלא הזמנה להיכנס לעולמי הפרטי, מקום שבו האורח חווה את הסגנון והאירוח כאילו היה אורח בבית שלי״. המלון משתרע על כמה מהקומות הראשונות של הבניין וגם על קומות נוספות במגדל וכולל כ-160 חדרים וסוויטות. חלק מהחדרים משקיפים על מזרקות דובאי והטיילת סביב המגדל, ואחרים על קו הרקיע של העיר. הסלבריטאים השוהים במלון בחרו בו מן הסתם בשל היותו בתוך הבניין הגבוה בעולם. חוויה בפני עצמה.
עלות הבנייה של הבורג’ ח’ליפה הוערכה בכ-1.5 מיליארד דולר, אך מומחים מעריכים כי אם היה צריך להקים היום מבנה דומה, העלות כבר הייתה מתקרבת לכ-3 מיליארד דולר.
המגדל עצמו, פרי חזונו של מוחמד עלאבר, המייסד והיו״ר של עמאר, הוא רק חלק ממתחם עצום של תיירות, קניות ובילוי שנבנה סביבו. במרכזו נמצא Dubai Mall, מרכז הקניות הגדול בעולם לפי שטח כולל. הקניון כולל יותר מ-1,200 חנויות, מאות מסעדות ואטרקציות כמו האקווריום הענק ומשטח החלקה על הקרח, והוא מקבל לעיתים מעל 100 מיליון מבקרים בשנה. עבור רבים מהמבקרים בדובאי – ובהם גם תיירים ישראלים שמגיעים לעיר במספרים הולכים וגדלים – זוהי האטרקציה המובילה בעיר גורדי השחקים של המדבר.
כמו כל נכס בסדר גודל כזה גם הבורג’ ח’ליפה מבוטח ולא בסכומים צנועים. לפי הערכות בענף הביטוח, סכום הביטוח של המגדל מתקרב ל-1.5 מיליארד דולר. הפוליסה אינה מוחזקת בידי מבטח אחד בלבד אלא על ידי קונסורציום בינלאומי של חברות ביטוח, שכן אף חברה אחת אינה מוכנה לקחת לבדה אחריות לנכס בסדר גודל כזה. הביטוח מכסה מגוון רחב של סיכונים, החל משריפות ופיצוצים ועד נזקי מזג אוויר, טרור ואלימות פוליטית. לפי הערכות בענף, הפרמיה השנתית לביטוח המגדל יכולה להגיע לעשרות מיליוני דולרים.
עם זאת, הביטוח של הבניין אינו מכסה את כל הפעילות המתקיימת בתוכו. שלד הבניין מבוטח על ידי חברת עמאר, אך הדירות הפרטיות, החנויות, המסעדות והארמני פועלים תחת פוליסות ביטוח נפרדות. גם עסקים הפועלים במתחם הקניון הסמוך מחזיקים בפוליסות ביטוח עצמאיות. הערכות בשוק הנדל״ן מצביעות על כך שהשווי הכלכלי של כל הנכסים בתוך המגדל – דירות, משרדים, המלון והשטחים המסחריים, מגיע כיום לכמה מיליארדי דולרים.
בעולם הביטוח נהוג לומר כי מבנים אייקוניים כמו הבורג’ ח’ליפה אינם מבוטחים רק בגלל העלות שלהם אלא גם בגלל מה שהם מסמלים. פגיעה בבניין כזה לא תהיה רק נזק נדל”ני אלא אירוע בעל משמעות תדמיתית וכלכלית רחבה. דווקא משום כך, על רקע הפגיעות האחרונות במגדלים בדובאי, הפך שוב המגדל הגבוה בעולם לנושא שמסקרן לא רק תיירים אלא גם אנליסטים, משקיעים וחברות ביטוח ברחבי העולם. על רקע ההסלמה באזור וירידת ערך המניה של עמאר בבורסת דובאי ב 25% מאז תחילת המלחמה, בענף הביטוח מעריכים כי פרמיית הביטוח של המבנה עלולה עתה לזנק בעשרות אחוזים. זאת מן הסתם כאשר סיכוני מלחמה וטרור נכנסים כעת לחישובי הסיכון.
ומילות סיכום על הארמני – בדיקת מערכות ההזמנות הבינלאומיות מצביעה כי בשבוע הבא מתוכנן המלון בבורג׳ חליפה להיסגר לשיפוצים ולהיפתח מחדש בסוף השנה. ההודעה לקונית למדי – ׳המלון יסגר זמנית לצורך שיפוץ מקיף בהיקף רחב עד להודעה חדשה׳. השיפוצים מתרחשים כמעט מתחת לרדאר. ללא הודעה רשמית רחבה, ועם פרסום מוגבל בעיקר דרך ספקי החדרים. נדמה כי אחד הנכסים המלונאים הזוהרים המזוהים ביותר עם דובאי נכנס לתהליך התחדשות דווקא ברגע רגיש. השקט התקשורתי סביב המהלך מעורר תהייה. האם מדובר רק בשיפוץ מתוכנן מראש, או גם בניסיון לנהל נרטיב בתקופה שבה אפילו קו הרקיע הבטוח ביותר כבר אינו מובן מאליו. עבודות החידוש מגיעות בעיתוי שבו סיכוני המלחמה נכנסים מחדש גם לחישובי הביטוח. מהלך שעשוי להשפיע גם על תנאי הכיסוי והפרמיות של המלון ושל המגדל כולו.
מי אחראי לעיצוב החדש? לא ברור. אין יורש אחד לאגדה כמו ארמני, רק מערכת שלמה שמנסה להמשיך לחשוב כמוהו. לוח הזמנים נתון עתה לשינוים מן הסתם ותלוי עתה לא רק בקבלנים ובאדריכלים, אלא בראש ובראשונה באיראנים.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ: IAS – חדשות ועדכוני תיירות מהארץ ומהעולם
